Ter a propriedade significa figurar como titular na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (ser o proprietário formal). Já a posse é o exercício fático de alguns ou de todos os poderes inerentes ao domínio (morar, usar ou cuidar do bem), mesmo sem o registro formal em cartório.

Primeiro, identificamos o tipo de irregularidade. Dependendo do caso, podemos negociar um desconto, exigir que o vendedor regularize antes da venda, ou assumir a regularização com valores ajustados. Oferecemos soluções como usucapião, REURB e adjudicação compulsória.

Sempre que houver compra, venda, locação, herança, leilão, incorporação ou qualquer situação que envolva direitos sobre um imóvel. A assessoria evita riscos, perdas financeiras e problemas legais futuros.

Para fazer a usucapião extrajudicial, é necessário reunir documentos que comprovem a posse do imóvel, obter a ata notarial em cartório e protocolar o pedido no Cartório de Registro de Imóveis. Se estiver tudo correto, o imóvel é registrado em nome do possuidor, sem processo judicial.

Para garantir segurança jurídica e evitar erros, o ideal é contar com um advogado especializado. O Dr. Leandro Sebastião, advogado imobiliário em Florianópolis/SC, atua na condução completa do procedimento, desde a análise do caso até o registro final do imóvel.

A regularização varia de acordo com o histórico ocupacional do bem e a documentação existente:

1. Usucapião Extrajudicial: Realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis quando não há disputa entre vizinhos ou proprietários anteriores.
2. Usucapião Judicial: Necessário quando há contestação, entraves com herdeiros ou indefinição de confrontantes.
3. REURB (Regularização Fundiária Urbana): Procedimento administrativo junto ao município para núcleos urbanos informais consolidados.

O Contrato de Gaveta é um acordo particular sem registro público que apenas cria obrigações entre as partes, oferecendo alto risco e nenhuma transferência de propriedade. A Promessa de Compra e Venda funciona como um compromisso formal para um negócio futuro, garantindo direito real aos compradores apenas se for registrada na matrícula. Já a Escritura Pública acompanhada do Registro no Cartório de Imóveis é o único ato oficial lavrado em Cartório de Notas capaz de efetivar legalmente a transferência da propriedade do bem.

Atuamos desde a fase pré-operacional da obra para garantir segurança jurídica e viabilidade financeira através de:

• Análise de Terreno: Due diligence imobiliária completa da área (riscos ambientais, urbanísticos e registraria).
• Estruturação de Negócios: Elaboração de contratos de permuta (física ou financeira), constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE) ou Sociedade em Cota de Participação (SCP).
• Incorporação Imobiliária: Elaboração da Convenção de Condomínio, Memorial de Incorporação e minuta da Promessa de Compra e Venda alinhada à legislação vigente

A irregularidade gera perdas econômicas diretas e vulnerabilidade jurídica:

• Desvalorização de mercado: Imóveis sem registro perdem entre 30% a 50% do seu valor real de avaliação.

• Inviabilidade de financiamento bancário: Bancos não concedem financiamento nem aceitam imóveis irregulares como garantia de empréstimos.

• Risco de penhora por dívidas do antigo dono: Se o vendedor do imóvel contrair dívidas trabalhistas, tributárias ou cíveis, o imóvel (que ainda consta no nome dele) pode ser penhorado ou leiloado pela Justiça.

• Impossibilidade de vender formalmente: A negociação fica restrita a compradores dispostos a assumir o risco da posse, reduzindo drasticamente o público comprador.

Imóveis sem escritura registrada travam o processo de inventário e geram custos elevados para a família. Sem o registro formal:

• Os herdeiros não conseguem transferir a propriedade de forma direta no cartório.
• A família precisa arcar com processos judiciais paralelos (como Usucapião ou Ação de Adjudicação Compulsória) para regularizar o bem antes de concluir a partilha.
• Há risco de perda do imóvel por conflitos entre herdeiros e terceiros.

Prestamos assessoria técnica-jurídica para distinguir vícios ocultos/estruturais da falta de manutenção preventiva (norma ABNT NBR 5674). Auxiliamos na resposta a notificações de adquirentes/condomínios e na condução de perícias técnicas para mitigar responsabilizações indevidas da construtora

O suporte jurídico contínuo otimiza o fluxo da imobiliária e reduz a inadimplência por meio de soluções práticas em três frentes principais:

• Locações: Atua na elaboração e revisão de contratos com garantias eficientes, reduzindo o tempo de eventuais despejos e acelerando a cobrança de inadimplentes.
• Vendas: Realiza a due diligence express dos vendedores e compradores, garantindo o fechamento de negócios com zero risco de anulação.
• Contencioso: Conduz ações de despejo, execuções de aluguel e ações renovatórias, assegurando a resolução rápida de conflitos para preservar a comissão da imobiliária.

Auxiliamos na negociação e estruturação de operações imobiliárias complexas para operação empresarial:

• Contratos Built to Suit (BTS): Negociação de contratos de construção sob medida para a operação da empresa, com cláusulas protetivas sobre prazo de locação e renúncia ao direito de revisão do aluguel.
• Locação Comercial Avançada: Análise de pontos comerciais, cláusulas de vigência em caso de alienação do imóvel e garantias para ações renovatórias.
• Regularização de Patrimônio: Regularização de imóveis do ativo imobilizado da empresa para fins de garantia bancária ou auditorias (M&A).