Regularizar um imóvel sem escritura é uma das maiores dores de quem mora ou investe em imóveis no Brasil. A boa notícia é que existe um caminho mais rápido e seguro: a usucapião extrajudicial.

Neste artigo, você vai entender:

• O que é usucapião
• Quando a via extrajudicial é possível
• Quais documentos são necessários
• Como funciona o procedimento passo a passo
• E por que contar com um advogado especializado faz toda a diferença

O que é usucapião?

A usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada, contínua e com intenção de dono, durante um período previsto em lei.

Dependendo do caso, esse prazo pode ser:

• 15 anos (usucapião extraordinária)
• 10 anos (usucapião ordinária)
• 5 anos (usucapião especial urbana ou rural)
• 2 anos (usucapião familiar)

Cada modalidade possui requisitos específicos, que precisam ser analisados individualmente.

O que é a usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial permite regularizar o imóvel diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo judicial demorado.

Ela está prevista no:

• Art. 216-A da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos)
• Provimento nº 65/2017 do CNJ

Na prática, isso significa mais agilidade, menos burocracia e menor custo emocional para o proprietário.

Quando a usucapião extrajudicial é possível?

Ela pode ser utilizada quando:

• Não há litígio entre as partes
• A posse é comprovável
• O imóvel é identificável e regularizável
• Todos os requisitos legais são atendidos

Mesmo assim, cada caso precisa ser analisado por um advogado, pois erros no procedimento podem gerar indeferimento e perda de tempo e dinheiro.

Usucapião extrajudicial: passo a passo

1. Reunir provas da posse

É fundamental comprovar que você exerce posse real sobre o imóvel. Exemplos:

• Contas de água, luz ou internet
• IPTU
• Correspondências no endereço
• Contratos
• Compras entregues no local
• Declarações de vizinhos

Sem provas, o pedido não avança.

2. Lavrar a Ata Notarial

O primeiro ato formal ocorre em um Cartório de Notas, onde o tabelião irá:

• Analisar documentos
• Ouvir o possuidor
• Registrar a situação do imóvel
• Descrever a posse e o tempo de ocupação

Esse documento é chamado de Ata Notarial e é indispensável.

3. Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis (RGI)

Com a ata pronta, o processo segue para o Registro Geral de Imóveis, onde:

• O cartório notifica confrontantes e proprietários anteriores
• Analisa a documentação técnica e jurídica
• Publica editais se necessário
• E, estando tudo correto, realiza o registro da propriedade

4. Registro definitivo do imóvel

Após a aprovação, o imóvel passa oficialmente para o nome do possuidor.

Ou seja: o imóvel finalmente se torna legalizado.

Qual a importância do justo título?

Em algumas modalidades, é necessário apresentar um justo título, como:

• Contrato de compra e venda
• Promessa de compra e venda
• Cessão de direitos
• Contrato de gaveta
• Direitos hereditários

Outras modalidades dispensam esse documento, mas a análise correta evita erros graves.

Por que contratar um advogado especializado?

Apesar de ocorrer em cartório, a usucapião extrajudicial é um procedimento jurídico complexo.

Um advogado especializado garante:

• Escolha correta da modalidade
• Análise dos riscos
• Organização das provas
• Redação técnica da documentação
• Comunicação com cartórios
• Prevenção de indeferimentos

Na prática, o advogado reduz drasticamente o tempo, evita retrabalho e protege seu patrimônio.

Regularizar seu imóvel é proteger seu futuro

Imóveis irregulares:

• Não podem ser financiados
• Dificultam venda
• Geram conflitos familiares
• Perdem valor de mercado
• Podem ser alvo de disputas judiciais

A usucapião extrajudicial é hoje uma das formas mais eficazes de resolver esse problema de forma definitiva.

Dr. Leandro Sebastião, advogado imobiliário em Florianópolis, atua de forma estratégica na análise e elaboração de contratos de compra e venda, acompanhando cada etapa da negociação para garantir segurança, clareza e proteção jurídica ao cliente.