Ter a posse de um imóvel, morar nele há muitos anos ou possuir um contrato de compra e venda não significa, necessariamente, que toda a situação jurídica e registral desse patrimônio esteja regularizada.

Essa é uma realidade vivida por muitas famílias de Florianópolis, São José e demais municípios da Grande Florianópolis.

São imóveis comprados por contrato particular, terrenos ocupados há décadas, propriedades que passaram de pais para filhos sem a documentação adequada ou construções que nunca tiveram sua situação completamente regularizada.

Mas, afinal, por onde começar a regularização de um imóvel?

A primeira providência é identificar qual é exatamente a situação jurídica, registral, urbanística e documental do imóvel. Não existe um único procedimento que sirva para todos os casos.

Dependendo da situação, a solução pode envolver Regularização Fundiária Urbana (REURB), usucapião, adjudicação compulsória, questões sucessórias, procedimentos registrais ou outras medidas jurídicas.

Por isso, antes de iniciar qualquer processo, é importante realizar uma análise individual do imóvel e dos documentos existentes.

O que significa regularizar um imóvel?

Regularizar um imóvel significa solucionar as pendências que impedem que sua situação jurídica, registral ou urbanística esteja devidamente formalizada.

Em algumas situações, a pessoa possui um contrato de compra e venda, recibos e outros documentos, mas não possui o título registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Em outras, existe matrícula, porém há problemas relacionados à construção ou a alterações realizadas no imóvel.

Também existem núcleos urbanos informais que podem, quando preenchidos os requisitos legais, ser objeto de Regularização Fundiária Urbana — REURB.

A Lei Federal nº 13.465/2017 estabelece normas para a REURB e prevê medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. A legislação também estabelece as modalidades Reurb-S, de interesse social, e Reurb-E, de interesse específico. 

Por isso, é importante compreender uma diferença:

regularização de imóvel é um tema amplo. REURB é um dos possíveis caminhos de regularização, mas não é necessariamente a solução aplicável a todos os imóveis.

Tenho apenas contrato de compra e venda. Meu imóvel está regularizado?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes.

O contrato de compra e venda pode ser um documento importante para demonstrar a origem de determinada negociação ou posse, mas a situação precisa ser analisada em conjunto com a matrícula e com os demais documentos do imóvel.

Em termos registrais, a legislação brasileira estabelece que a transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre mediante o registro do título no Registro de Imóveis competente, observadas as hipóteses e requisitos previstos em lei.

Por isso, se você possui apenas um contrato particular e nunca verificou a situação registral do imóvel, o primeiro passo é descobrir o que consta oficialmente no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse diagnóstico é essencial para determinar o caminho adequado.

Quais situações podem indicar que um imóvel precisa de regularização?

Algumas situações merecem atenção:

• imóvel adquirido apenas por contrato de compra e venda;
• terreno sem escritura ou sem título registrado;
• imóvel ocupado pela mesma família há muitos anos;
• propriedade que passou de geração para geração sem a regularização documental;
• imóvel ainda registrado em nome de antigo proprietário;
• imóvel relacionado a proprietário já falecido;
• lote inserido em núcleo urbano informal;
• divergências entre a realidade do imóvel e as informações constantes nos documentos;
• dificuldades para vender, financiar ou organizar a sucessão do patrimônio.

A existência de uma dessas situações não determina automaticamente qual procedimento deverá ser realizado.

Ela indica que é recomendável investigar a situação do imóvel antes de tomar qualquer decisão.

Por onde começar a regularização do imóvel?

1. Reúna todos os documentos que você possui

Mesmo documentos antigos podem ser importantes para compreender a história do imóvel.

Separe, por exemplo:

• contratos de compra e venda;
• escrituras;
• recibos;
• documentos relacionados aos antigos proprietários;
• carnês e documentos municipais;
• comprovantes relacionados à posse;
• documentos de inventário ou sucessão, quando existirem;
• plantas, levantamentos ou documentos técnicos disponíveis.

Não significa que todos esses documentos serão necessários em todos os processos.

O objetivo inicial é reconstruir a história documental do imóvel.

2. Consulte a matrícula do imóvel

A matrícula funciona como uma das principais fontes para compreender juridicamente a situação registral de uma propriedade.

É nela que podem aparecer informações sobre proprietários registrados, transmissões, averbações, ônus e outras ocorrências relevantes.

Quando a pessoa não sabe sequer se existe matrícula individualizada, essa também é uma informação que precisa ser investigada.

3. Compare o documento com a situação real

Depois de entender o que está registrado, é necessário verificar se existe correspondência entre os documentos e a realidade atual.

Algumas perguntas ajudam nesse diagnóstico:

Quem aparece como proprietário?

Quem efetivamente ocupa o imóvel?

Como ocorreu a aquisição?

Existe contrato?

Há quanto tempo existe a ocupação?

A construção está representada nos documentos?

O terreno faz parte de um parcelamento ou núcleo urbano informal?

Essas informações começam a revelar qual pode ser o caminho jurídico.

4. Identifique o procedimento adequado

É justamente nesta etapa que muitos proprietários cometem um erro: pesquisam uma solução na internet e tentam enquadrar o próprio imóvel nela.

“Meu caso é usucapião.”

“Preciso fazer REURB.”

“É só fazer uma escritura.”

Nem sempre.

O procedimento deve ser escolhido depois da análise da situação, e não antes dela.

Dependendo do caso, podem existir caminhos jurídicos e administrativos diferentes.

O que é REURB?

REURB significa Regularização Fundiária Urbana.

De acordo com a legislação federal, o procedimento envolve medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais relacionadas aos núcleos urbanos informais, buscando sua incorporação ao ordenamento territorial urbano e a titulação de seus ocupantes. 

A Lei nº 13.465/2017 estabelece duas modalidades principais:

Reurb-S — Regularização Fundiária de Interesse Social: destinada aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, conforme classificação realizada pelo poder público municipal.

Reurb-E — Regularização Fundiária de Interesse Específico: aplicável aos casos que não se enquadram na modalidade de interesse social. 

A existência da REURB, entretanto, não significa que todo imóvel sem escritura possa automaticamente ser regularizado por esse procedimento.

É necessário verificar os requisitos e as características da área.

Como funciona a regularização de imóveis em Florianópolis?

Em Florianópolis, o Município possui procedimentos específicos relacionados à regularização fundiária.

A Prefeitura informa, por exemplo, a existência do programa Floripa Regular e prevê protocolos de regularização fundiária pelo sistema Aprova Digital em determinadas situações, inclusive para imóveis sem título de propriedade registrado que estejam inseridos em determinados núcleos urbanos informais ou áreas abrangidas pelos programas municipais. 

Isso demonstra por que uma pesquisa genérica sobre “como regularizar imóvel” nem sempre é suficiente.

Além da legislação federal, é necessário observar:

onde o imóvel está localizado, qual é sua situação e quais normas e procedimentos municipais são aplicáveis naquele caso.

E como funciona a regularização de imóveis em São José?

São José também possui estrutura administrativa específica para a área. Atualmente, o Município mantém uma Secretaria de Regularização Fundiária, responsável pelo tema no âmbito municipal. 

Assim como em Florianópolis, o caminho adequado dependerá das características do imóvel, da área onde ele está situado e do tipo de irregularidade existente.

Por isso, duas famílias que aparentemente possuem o mesmo problema — “tenho somente um contrato de compra e venda” — podem precisar de procedimentos completamente diferentes.

Moro no imóvel há mais de 20 anos. Isso significa que ele automaticamente é meu?

Não.

O tempo de posse pode ser juridicamente relevante em determinadas situações, mas morar em um imóvel durante muitos anos não produz, por si só, uma regularização automática da propriedade.

É necessário analisar como essa posse começou, quanto tempo possui, quais documentos existem, quem consta como proprietário, as características do imóvel e qual instrumento jurídico eventualmente poderá ser utilizado.

Esse é um ótimo exemplo de por que cada caso precisa ser analisado individualmente.

Por que vale a pena verificar a documentação antes de surgir um problema?

Muitas pessoas só descobrem uma pendência quando precisam realizar algum ato relacionado ao patrimônio.

Por exemplo:

quando decidem vender;

quando surge uma questão de herança;

quando precisam organizar os bens da família;

quando pretendem utilizar o imóvel em determinada operação;

ou quando percebem uma divergência nos documentos.

Regularização imobiliária não deve ser vista apenas como “conseguir um documento”.

Ela faz parte da organização e da proteção jurídica de um patrimônio que, muitas vezes, foi construído ao longo de décadas.

Qual é o primeiro passo, então?

Se existe dúvida sobre a regularidade do seu imóvel, comece pelo diagnóstico documental e registral.

Reúna os documentos que possui, verifique a situação da matrícula e procure entender como aquele imóvel chegou até você.

A partir dessas informações será possível avaliar perguntas fundamentais:

O imóvel possui matrícula?

Em nome de quem está registrado?

Existe apenas contrato de compra e venda?

Há uma cadeia de contratos anteriores?

Existe uma questão sucessória?

O imóvel está localizado em núcleo urbano informal?

Pode existir enquadramento em REURB?

Existe outro instrumento jurídico mais adequado?

Somente depois desse diagnóstico faz sentido definir o procedimento.

Regularização de imóveis em Florianópolis e São José exige análise individual

Não existe uma fórmula única para regularizar todos os imóveis.

Um contrato antigo, vinte anos de posse, uma construção realizada pela família ou a ausência de escritura contam apenas parte da história.

Para definir uma estratégia de regularização, é necessário compreender a situação completa do patrimônio.

É justamente essa análise que permite evitar procedimentos inadequados, identificar documentos importantes e escolher o caminho jurídico compatível com cada caso.

Precisa regularizar um imóvel em Florianópolis ou São José?

A Assessoria Jurídica Imobiliária Leandro Sebastião atua na análise de situações envolvendo imóveis irregulares, contratos de posse e compra e venda e procedimentos relacionados à regularização imobiliária na Grande Florianópolis.

Se você possui um imóvel e não sabe se a documentação está regular, o primeiro passo pode ser descobrir qual é exatamente a situação jurídica do seu patrimônio e quais caminhos são possíveis para o seu caso.

Leandro Sebastião | Assessoria Jurídica Imobiliária

Florianópolis, São José e Grande Florianópolis

WhatsApp: (48) 99956-2933

Este conteúdo possui caráter informativo. A solução jurídica aplicável depende das características e da documentação de cada imóvel.

Sites das fontes

• Planalto — legislação federal
• Prefeitura de Florianópolis
• Rede de Planejamento de Florianópolis — Floripa Regular
• Prefeitura de São José