Alugar um imóvel pode ser uma excelente solução tanto para quem busca moradia quanto para quem deseja investir e obter renda. No entanto, para que essa experiência não se transforme em um problema, é fundamental conhecer seus direitos, deveres e, principalmente, contar com apoio jurídico especializado na gestão e na documentação do contrato.

Neste artigo, reunimos as dúvidas mais frequentes de inquilinos e proprietários e explicamos como evitar os erros mais comuns no processo de locação.

A importância de ter um advogado na gestão e documentação do aluguel

Um dos maiores erros em contratos de locação é acreditar que “modelo pronto da internet” é suficiente. A atuação de um advogado especializado em direito imobiliário garante:

• Contratos claros e juridicamente válidos
• Prevenção de cláusulas abusivas
• Definição correta de garantias locatícias
• Proteção em casos de inadimplência, danos ao imóvel ou rescisão antecipada
• Segurança jurídica tanto para proprietário quanto para inquilino

Além disso, o advogado atua em conjunto com a imobiliária para estruturar processos de vistoria, notificações, prazos legais e eventual necessidade de ações judiciais.

Divergência entre laudo de entrada e laudo de saída: quem é responsável?

Essa é uma das situações mais comuns na locação.

Se, no momento da entrega das chaves, for constatada divergência entre o laudo de vistoria inicial e o laudo final, o inquilino é responsável por realizar os reparos necessários.

Caso os reparos não sejam feitos:

• A garantia locatícia (caução, seguro-fiança ou fiador) poderá ser acionada;
• O imóvel deverá ser entregue nas mesmas condições em que foi recebido, salvo desgastes naturais pelo uso normal.

Por isso, é essencial:

• Ler atentamente o laudo de entrada;
• Guardar fotos e registros;
• Solicitar correções no documento antes de assinar, se necessário.

O proprietário pode vender o imóvel durante o contrato?

Sim, o proprietário pode vender o imóvel, mas deve seguir rigorosamente a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Funciona assim:

1. O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel;
2. O proprietário deve enviar uma notificação formal (carta de preferência);
3. O inquilino tem 30 dias para responder se deseja comprar ou não;
4. Se recusar, o imóvel pode ser vendido a terceiros;
5. Caso seja vendido, o inquilino terá até 90 dias para desocupar, salvo se o contrato possuir cláusula de vigência registrada em cartório.

Um advogado garante que esse processo seja feito corretamente, evitando nulidades e futuros processos judiciais.

Posso sublocar um quarto do imóvel? Não.

A sublocação só é permitida se houver autorização expressa no contrato e consentimento formal do proprietário.

Caso o inquilino subloque sem autorização:

• Pode sofrer multa contratual;
• Pode ter o contrato rescindido;
• Pode responder por perdas e danos.

O imóvel deve ser utilizado exclusivamente pelo inquilino e seus familiares, conforme previsto contratualmente.

O que fazer em caso de problemas estruturais no imóvel?

Problemas como:

• Infiltrações
• Rachaduras
• Vazamentos
• Comprometimento elétrico ou hidráulico

devem ser comunicados imediatamente à imobiliária ou ao proprietário, por escrito.

Especialmente em períodos de chuva intensa, esses problemas podem surgir mesmo em imóveis bem conservados.

O procedimento correto é:

1. Comunicar formalmente a imobiliária;
2. Registrar fotos e vídeos;
3. Aguardar o acionamento do proprietário para reparos urgentes;
4. Não realizar obras estruturais sem autorização.

A omissão pode gerar prejuízos ao imóvel e, em alguns casos, responsabilização indevida do inquilino.

Quem paga a vistoria do imóvel?

Isso depende do modelo de administração adotado.

Em boas imobiliárias, a vistoria:

• É feita por empresa especializada e terceirizada;
• Possui laudo técnico detalhado com fotos;
• Não gera custo nem para proprietário nem para inquilino;
• Faz parte do serviço de administração imobiliária.

Esse processo garante transparência, reduz conflitos e fortalece a segurança jurídica de ambas as partes.

Proprietário: como alugar com mais segurança?

Se você possui um imóvel disponível para locação, o ideal é contar com:

• Imobiliária especializada em administração
• Contrato elaborado ou revisado por advogado
• Vistoria profissional
• Gestão de garantias
• Controle jurídico de prazos e notificações

Isso evita inadimplência, desgaste emocional e longas disputas judiciais.

Dr. Leandro Sebastião, advogado imobiliário em Florianópolis, atua de forma estratégica na análise e elaboração de contratos de compra e venda, acompanhando cada etapa da negociação para garantir segurança, clareza e proteção jurídica ao cliente.