A aquisição de um imóvel de posse pode representar um risco, mas nem sempre isso significa que seja um mau negócio. Tudo depende do seu nível de conhecimento, do cuidado na análise e da forma como essa compra é realizada. Neste artigo, vou explicar de forma clara e direta os riscos envolvidos, as formas de se proteger e como é possível regularizar um imóvel de posse.

Imóveis de posse são vendidos todos os dias no Brasil. Isso é um fato. O problema é que muita gente entra nesse tipo de negócio sem entender o que realmente está comprando. Quando falamos em imóvel de posse, estamos falando de um imóvel que não está registrado no Cartório de Registro de Imóveis em nome do vendedor. Ou seja, ele não é o proprietário legal, apenas o possuidor. No Brasil, só é considerado dono quem registra. Quem não registra, não é proprietário.

Na compra tradicional de um imóvel regular, o processo ocorre assim: primeiro é feita a análise jurídica, depois é assinado o contrato de compra e venda, em seguida a escritura pública em cartório e, por fim, o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, esse registro que transfere a propriedade.

Já na compra de um imóvel de posse, isso não acontece, você não recebe a propriedade, apenas a posse. Isso ocorre por diversos motivos, o imóvel pode não ter matrícula, pode estar em nome de pessoa falecida, pode ter sido vendido por contrato de gaveta ou estar localizado em loteamento irregular. Em qualquer dessas situações, o imóvel está irregular.
A partir disso, surgem os riscos, o primeiro risco é o golpe, infelizmente, é comum que pessoas vendam terrenos dos quais nem sequer possuem a posse real. Por isso, é fundamental verificar documentos antigos, conversar com vizinhos e analisar se aquela pessoa exerce realmente a posse.

O segundo risco é a desvalorização, imóveis de posse, por serem irregulares, possuem menor valor de mercado e podem ser desvalorizados em até 35% em relação a imóveis regularizados. Além disso, existe a dificuldade de revenda, como os bancos exigem matrícula registrada para conceder financiamento, você reduz drasticamente o número de compradores, pois a maioria das pessoas depende de financiamento.

Outro ponto importante: você não se torna proprietário, você se torna apenas possuidor e isso traz insegurança jurídica. Imagine o seguinte exemplo hipotético: você compra o terreno de uma pessoa, mas ele está registrado em nome de outra. Se essa pessoa falece, esse imóvel entra no inventário. E você poderá ter que provar sua boa-fé e a origem da sua posse para não perder o bem. Há outras situações como penhora ou execução contra o proprietário registral.

Mas isso não significa que toda compra de terreno de posse é um erro. Se você tiver assistência jurídica e tomar os cuidados certos, é possível reduzir os riscos.

O primeiro passo é verificar se o imóvel possui matrícula, pois mesmo sendo posse, alguns imóveis têm matrícula no cartório de registro de imóveis. Havendo matrícula, solicitar uma certidão atualizada é fundamental para verificar se existe penhora, hipoteca, indisponibilidade ou algum outro problema. Não havendo matrícula é crucial a análise do histórico do imóvel, os documentos do vendedor, se ele exerce realmente a posse daquele imóvel, há quanto tempo, se possui contratos antigos, recibos, contas de luz, água e IPTU em seu nome. Também é importante solicitar certidões negativas para verificar se ele responde a processos judiciais.

O segundo passo é utilizar o instrumento correto para a negociação. Em casos de terreno de posse, o contrato adequado é a Cessão de Direitos Possessórios, e não uma simples compra e venda. Nesse documento devem constar todas as informações sobre a posse, o tempo de ocupação, os dados do imóvel e a origem dessa posse. Também é essencial que o contrato tenha firma reconhecida, isso dá força jurídica ao documento e evita problemas futuros.

É importante destacar que a utilização de modelos prontos da internet pode trazer graves prejuízos. Cada imóvel possui uma história, cada posse é diferente e cada contrato deve refletir as particularidades daquele negócio.

Agora, você deve estar se perguntando: é possível regularizar um terreno de posse? Sim, é possível. A forma mais comum de regularização é por meio da usucapião.

A usucapião é um direito previsto em lei que permite que o possuidor adquira a propriedade após cumprir determinados requisitos, como o tempo de posse, a posse mansa e pacífica e o ânimo de dono. Esse procedimento pode ser realizado pela via judicial ou extrajudicial, diretamente no cartório. Quando você regulariza um imóvel de posse, ele passa a ser registrado em seu nome e isso muda tudo. O imóvel se valoriza, você passa a ser o proprietário legal, pode vender com segurança, financiar, obter crédito e viver com tranquilidade jurídica.

Regularizar um imóvel de posse não é gasto, é investimento, muitas pessoas, inclusive, lucram comprando imóveis irregulares por um valor mais baixo, regularizando e depois revendendo. É importante destacar que a lei permite a soma do tempo de posse do antigo possuidor com o seu, desde que isso seja devidamente comprovado. Mais um motivo pelo qual o contrato de cessão de direitos possessórios deve ser feito de forma correta e profissional.

Em resumo:
Há casos em que comprar um imovel de posse é arriscado. Mas se feito com orientação jurídica adequada, pode se tornar um excelente investimento com riscos reduzidos.

Se você está pensando em comprar um terreno de posse, ou já comprou e deseja regularizar, busque a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário. O melhor momento para cuidar do seu patrimônio é agora.

Leandro Sebastião Silva
Advogado especialista em Direito Imobiliário e Regularização de Imóveis